外圍救市刺激清遠樓市下半年或“微反彈”

發(fā)表時間： 2014-07-25 00:00 來源：清遠第一房網 　　

持續(xù)低迷的中國樓市,正在被一天一個冒出來的解除限購的城市名單激起浪花。據不完全統(tǒng)計,截至目前為止,包括武漢、杭州、成都、長春、呼和浩特、濟南、蘇州等至少30個城市取消或調整樓市限購政策。值得留意的是,這一悄然松綁的態(tài)勢,正在向其他實施限購的城市蔓延。持續(xù)了大半年時間低位運行的樓市,在各地頻傳解除限購的救市政策下,此一輪樓市的調整是不是已經到了觸底返彈的時候?作為不限購地區(qū)的清遠,面對這樣一場由中央機關默許、地方政府自行判斷的樓市政策調整,會受到哪些影響呢?

現狀

清遠樓市量跌價穩(wěn)

與2013年同期相比,上半年清遠樓市在銷售套數、面積、金額三項數據均出現大幅度下降,分別下降17%、13%、10%,但在成交均價上并沒有出現購房者所期望的跌勢,而是基本保持了穩(wěn)定。

對于這種量跌價穩(wěn)的現象,多個樓盤受訪者均表達了同一個觀點,即從房價上來看,清遠樓市本身并不存在泡沫,此一輪的樓市的調整,清遠更多的是受到了全國整體樓市環(huán)境的影響。

“全國樓市整體處于一個調整期,不少地方都傳出了樓價下跌的消息,這些外圍信心影響了清遠購房者心態(tài)。”清遠市恒福房地產開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)林雙認為,受買漲不買跌的習慣思維影響,清遠的商品房銷量也有一定幅度下降。

但開發(fā)商在價格上都不敢輕易調整。林雙表示,在商品房銷量持續(xù)不振,銀行又收緊貸款的情況下,一些地產商受制于資金的壓力,可能會采取降價回籠資金的手段,但這也僅限于樓價有泡沫的一、二線城市,對于樓價仍處于較低水平的清遠樓市來說,開發(fā)商采用這樣的手段無疑是自殺。“購地、建房的成本已經擺在那里了,以目前的價格開發(fā)商很難說有多高的利潤,他不可能低于成本價去賣房。”林雙說。

記者了解到,與房地產市場受到更加嚴格管制的一、二線城市相比,除了全國統(tǒng)一的樓市政策外,清遠本身并沒有更嚴格的限購政策出臺。

廣東金多利置業(yè)投資有限公司副總經理徐建國同樣認為,目前頻頻傳出解除限購的消息,對于清遠樓市的影響更多的是在購房者的心態(tài)上。據悉,徐建國此前在深圳、上海、北京等一線城市房地產行業(yè)有過從業(yè)經歷。

除了外圍環(huán)境影響,徐建國認為,對清遠樓市影響較大的還有兩大政策因素:一是銀行首套房放貸利率,二是二套房首付比率。“前一個政策影響的是剛需族,銀行首套房貸利率在基準利率上有20%的上浮,這對于剛需族來說無疑是抬高了購房門檻。”徐建國說。

銷量

政策松綁后或“微反彈”

隨著各地政府對于樓市政策的松綁,金多利副總經理徐建國認為,銀行也會提高對樓市的信心,首套房貸利率回歸基準利率應該是大概率事件。

從大的政策上面來看,徐建國認為目前雖然國家有意要調控房地產行業(yè),但整體的經濟發(fā)展仍然依賴于房地產行業(yè),因此國家不太可能讓房地產行業(yè)崩盤。“打個比喻,如果房地產行業(yè)是個病人的話,目前國家的調控只是減藥,但并不會對這個行業(yè)停藥。”徐建國說。

在恒福營銷總監(jiān)林雙看來,目前全國各地傳出的取消限購的政策,對于全國各地的購房者來說都會帶來一個心理上的沖擊,清遠市民也不例外,當前取消限購,可以算是吹響了一個樓市轉向的風向標。

雖然各地解除限購政策的出臺,讓地產從業(yè)人員對于樓市的發(fā)展有了點信心,但談起清遠樓市反彈的力度會有多大,各受訪者仍保持著謹慎的態(tài)度。

高庫存,是多名受訪者共同提到的限制因素。徐建國認為,目前的樓市已轉變成了買方市場,購房者選擇權更大了,特別是在像清遠一樣高庫存的城市。“可能以前樓盤的宣傳只要提‘有車有房’就行,現在樓盤的宣傳則要打悲情牌,拼價格。”徐建國說。

在外來人口數量不多的情況下,徐建國認為,清遠本地人的市場消化能力是有限的,難以支撐清遠未來房價的上漲。

受制于目前的高庫存,林雙也認為即使清遠樓市出現反彈的現象,在房價上面上升的空間應該也不會太大,可能也只是停留在銷售數量上的恢復。

房價

下半年持平或小幅上揚

在保利清遠項目營銷經理韓冰眉看來,本身不限購清遠樓市并不會受到大環(huán)境的影響,而隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來,本地房價會出現平穩(wěn)上升。

“從國五條到現在雙向調控的大背景下,開發(fā)商在盤整期通過優(yōu)勝劣汰得以洗牌,留下的都是有實力的開發(fā)商,無論是在資金儲備還是產品定位上都有明顯的優(yōu)勢,這波政策調整并不會對其造成明顯的影響,而結合本地市場的特點,10月份以及臨近春節(jié)的黃金節(jié)點即將到來,我看好房價在穩(wěn)中有升。”

持有同樣觀念的還有世紀花城營銷經理詹端,他在接受采訪時表示,下半年的房屋價格并不會受到政策調整的影響出現明顯上漲,而是在現有的基礎上持平或有小幅度的上揚。

“有人說這是政府釋放的救市信號,接下來樓市價格會出現明顯反彈,其實我并不認同。準確來講,這與前些年的四萬億救市有著明顯的差異,因為在限購取消的城市中,只有4個城市得到了官方的確認,而其它充其量只能算是官方默許下的部分松動(對于戶型面積及其適用范圍做了嚴格的規(guī)定),這離真正的取消限購尚有一段距離。所以房屋價格不會出現太大波動,考慮到下半年部分新盤的推出以及剛需族的購房需求,價格應該會在平穩(wěn)的基礎上有小幅度上揚。”

開發(fā)商

盼清遠降低買房金融門檻

在全國部分城市開啟限購松綁模式后,本身不受限購緊箍咒影響的清遠樓市看似美好,但是在開發(fā)商眼中,金融政策的限制不是限購卻勝似限購。

“根據我們項目的銷售數據分析,超過30%的購房者是外來客,但是這些購房者在實際操作中卻遇到了不少的問題,因為需要繳納一年的社會保險,否則就不能享受購房中的金融貸款,我們不少客戶不得不選擇全額付款或者等待繳滿一年的期限再買房。”保利清遠項目營銷經理韓冰眉看來,外來客已經成為清遠購房需求的一股重要力量,如何為這些外來客降低購房門檻,則是本地樓市發(fā)展的關鍵。

萬科華府的資深銷售顧問周女士介紹,公積金貸款額度的比例偏低也是目前限制購房需求的另一個原因。在首套房貸不斷上浮的今天,提升公積金的貸款額度能吸引更多購房者。

“根據我市住房公積金貸款的政策規(guī)定,公積金所貸額度不得高于申請人住房公積金賬戶余額的8倍,而對于一些剛來清遠工作一兩年且有安家置業(yè)打算的外來客來說,一萬元的公積金只能貸取八萬塊的額度,這對于動輒數十萬的貸款金額而言只是杯水車薪,所以他們不得不考慮組合貸款以及純商業(yè)貸款,但這顯然不是一個劃算的辦法。”

據記者觀察,在碧桂園、萬科華府等主打廣清同城,以輕軌為賣點的樓盤不約而同的出現了小戶型熱銷的情況,這些來自廣州等地的外地客占據了重要的購買比例,而這些購買者大多具有年輕、原始積累薄弱、嚴重依賴金融貸款等特征。

專家

擴容提質是未來出路

“房價低、大戶型、不限購”在談到清遠樓市的特點時,一位從事多年銷售的工作人員用三字訣開起了玩笑。誠然,相比于其它樓市火爆的城市而言,清遠不限購的政策令人垂涎。

可是令人困惑的是,無論是國五條時代還是到現在的雙向調控出臺,沒有限購困擾的清遠樓市依舊保持了那不溫不火的脾性。試問每每被譽為廣州周邊最后一塊價格洼地的清遠樓市,如何才能找到屬于自己的發(fā)展模式呢?

在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究所所長李志看來,目前整個清遠房地產行業(yè)呈現出來的發(fā)展形勢,單純依靠內部是無法消化的。從更加宏觀的角度來看,這也體現出目前清遠整個城市在產業(yè)方面的不足。

“我認為擴容提質是可行的辦法,它的核心思路就是要通過中心城區(qū)的做大、做強,吸引周邊的人到中心城區(qū)來居住,吸引珠三角的產業(yè)到清遠來,然后吸引帶動那些資本和人口過來。這樣我們的房地產才會有源頭,所以清遠特別需要擴容提質的戰(zhàn)略。”李志強調。

一位不愿透露姓名的項目操盤手透露,結合專家的意見,地方政府應拿出更有魄力更加細化的調控辦法。“在京十二條、漢七條、穗六條等細化調控辦法頻頻落地的時候,什么時候也能出臺針對本地市場的清五條,進一步保證剛需住房需求,打擊投機炒房等市場行為,在發(fā)展本地房地產行業(yè)的同時凈化市場環(huán)境、規(guī)范市場秩序。”

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